Seguridad económica, Seguridad jurídica y Seguridad del tráfico

Seguridad económica, Seguridad jurídica y Seguridad del tráfico

Los sistemas de Registro Público Inmobiliario -de derechos y de documentos- y los de Seguro de Títulos, ofrecen seguridad a los ciudadanos y empresas, dando la confianza necesaria al mercado para que sean posibles las transacciones inmobiliarias.

Pero la seguridad que ofrecen no es la misma. Los sistemas de Seguros de Títulos ofrecen seguridad económica. Si algo falla y la propiedad que adquirí no me corresponde, la compañía aseguradora me pagará una indemnización.

Frente a esta seguridad económica, los sistemas de registro que procuran la mera seguridad jurídica o más allá, la seguridad del tráfico, lo que supone un avance en el desarrollo institucional.

Y este avance es el siguiente. La seguridad jurídica implica que las normas legales procuran que los derechos sean asignados a aquellos titulares a quienes les corresponden conforme a derecho, conforme a la justicia en otros sistemas jurídicos, y garantizan que ello será así por encima de otras consideraciones, remitiendo a un proceso y una decisión judicial los casos en los que exista controversia entre varios individuos que se postulen como titulares de un mismo derecho.

En cambio, en los sistemas de seguridad del tráfico (1) , las normas legales establecen unas reglas conocidas de efecto predecible, por las que, aun respetando la seguridad jurídica, se va un paso más allá, al quedar preestablecido quién será mantenido como titular del derecho en caso de controversia entre varios individuos, eliminando por tanto, de raíz, las limitaciones de un sistema de mera seguridad jurídica.

En definitiva, en caso de controversia, un sistema de mera seguridad jurídica atribuye o asigna el derecho a quién disponga de mayores razones o argumentos en la vía judicial, desgraciadamente en muchos casos a quien disponga de más medios para litigar o para litigar mejor. Y al perjudicado, que queda desposeído, se le reconoce una compensación económica.

En cambio, en un sistema de seguridad del tráfico, es predecible, sin la dilación e incertidumbre de un proceso judicial, que el derecho será asignado en caso de controversia al titular que haya cumplido con la regla, de forma que el titular que no cumplió esa regla o la cumplió después, será perjudicado, quedará desposeído y recibirá la compensación económica.

La regla, en casi todos los países con Registro de Derechos, es haber inscrito primero en el Registro Público si la controversia se produce entre dos adquirentes del mismo transmitente, o si la controversia se produce entre quienes han adquirido de transmitentes distintos, haber inscrito en el registro de buena fe y a título oneroso adquiriendo de quien según el Registro Público tenía facultad para transmitir.

La diferencia fundamental entre uno y otro caso es que en el sistema de seguridad del tráfico la regla es conocida de antemano, sus resultados son predecibles y no hay necesidad de esperar un proceso judicial de resultado incierto. Esto tiene un valor, tiene un contenido económico, tanto para el adquirente, que conoce en el momento de adquirir la regla que determina si su adquisición deviene inatacable, lo que es el punto de vista usual, como para el transmitente, que mediante un sistema de seguridad del tráfico incrementa el valor económico al que puede aspirar a vender su derecho, punto de vista menos conocido.

Los conceptos de seguridad jurídica y seguridad del tráfico fueron considerados por los primeros autores que comentaron a Ehremberg, como una confrontación en la que se comprometía el concepto de justicia y la protección del derecho subjetivo, posturas lógicas ancladas en una época pasada con escaso volumen de transacciones problemáticas. En este sentido, se recogen las argumentaciones de Ehremberg sobre la confrontación que el ordenamiento resuelve entre la “estática” del derecho del que se es titular y la “dinámica” del derecho que se transmite o se quiere transmitir.

Estas últimas reflexiones fueron más tarde utilizadas para realizar un análisis más contextualizado en nuestra época, explorando ambos conceptos desde la óptica de la utilidad para el transmitente. Y es entonces cuando se percibe, no sólo la mayor utilidad económica, mayor valor de las cosas, en un sistema de seguridad del tráfico, sino cómo ese mayor valor concilia la seguridad del tráfico con la seguridad jurídica, pues resulta preferible, para todo titular de un derecho, que dicho derecho tenga mayor valor en venta como consecuencia de la previsibilidad de la situación en que se encontrará un potencial adquirente.

En definitiva ambas seguridades son facetas de una misma situación y contemplar la preponderancia de una sobre otra es un mero ejercicio retórico una vez que la constatación de la realidad demuestra la mayor eficiencia de asignar los derechos con reglas que protegen el tráfico, reglas que establecen a priori el derecho que será mantenido y el que será objeto de compensación económica, en vez de con reglas que teóricamente protegen al más justo de ambos derechos, justicia que sólo es posible conocer previo paso por un tamiz judicial que habrá de decidir a quién se asigna el derecho y a quién la compensación económica.

En todo caso existe un factor, que el propio Ehremberg ya señaló, que hace que en un sistema de seguridad del tráfico la seguridad jurídica quede también atendida:

la fe pública registral y la consecuencia de que el registro publica la titularidad del derecho y su alcance o limitaciones, lo que, combinado con la buena fe exigida a terceros, proporciona a todo titular las garantías del derecho en la vía estática que subyace en la contemplación de la seguridad jurídica. Nadie será mantenido en la asignación del derecho si conocía que el transmitente no era titular –mala fe- o si la situación de quién le vendió pendía de limitaciones o condiciones que el propio registro publicaba.

Esta seguridad del tráfico es la que los mercados actuales demandan y necesitan para operar con eficiencia y celeridad, para permitir la toma de decisiones, para despejar incertidumbres y, en definitiva, para agilizar la circulación de la riqueza y fomentar el crédito basado en colaterales inmobiliarios, esto es, el mercado hipotecario.

Javier de Angulo Rodríguez
Registrador de la Propiedad
Sta. Lucía de Tirajana (Gran Canaria)
España

(1) Los conceptos de seguridad jurídica versus seguridad del tráfico fueron expuestos por primera vez en 1903 por Victor Ehremberg en el Volumen 47 de los Jahbücher Ihering (Anuarios Ihering).

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