Registro Público y Catastro Inmobiliario

Registro Público y Catastro Inmobiliario

Los requerimientos de las sociedades en relación con procedimientos registrales que sean accesibles a través de Internet, la disponibilidad actual de herramientas tecnológicas antes impensables a costes asumibles, los nuevos retos en materia de seguridad y la necesidad de las administraciones de datos registrales consistentes e integrados, hace que en la mayor parte de países se estén produciendo reformas en materia registral orientadas a la modernización de los Registros Públicos mediante la implantación del Registro Público Electrónico.

Dejando a un lado los cambios materiales en la legislación de los países sobre el derecho registral, nos referimos ahora más en concreto a los cambios en el modelo organizativo y los que son consecuencia de la aplicación de herramientas tecnológicas, sentido en el que resultan frecuentes las reformas en las que se toma la opción de centralizar las oficinas de registro mediante la creación de agencias, así como la de fusionar los sistemas registrales y catastrales, mediante reformas que alcanzan incluso a los registros más tradicionales de los sistemas clásicos, desde un registro de documentos tan tradicional como el francés, a un registro de derechos tan ejemplar como el suizo.

La fusión de los sistemas registrales y catastrales, reforma que ya se ha producido en muchos países, permite reflexionar sobre algunas cuestiones de la mayor importancia.

Por una parte, desde el punto de vista estrictamente organizativo, hace necesario establecer procedimientos y trámites comunes, con objeto de hacer más eficaz el funcionamiento de la organización resultante, de forma que puedan compatibilizarse las tareas del personal administrativo y de otras áreas no específicamente registrales o catastrales, eliminando todas las duplicidades posibles para que este tipo de empleados no deban hacer su trabajo en relación con el área catastral y con el área registral separadamente.

En este sentido, esta integración precisa de una previa, compleja y profunda reforma de todos los ámbitos comunes a Catastro y Registro, con rediseño de los procedimientos para aquilatar los esfuerzos, eliminar tareas obsoletas que sólo se justifican en la costumbre o la inercia, establecer procesos acordes a la tecnología utilizada e introducir niveles de formación apropiados a los nuevos flujos de trabajo, todo ello con el fin de producir resultados eficaces y menos costosos.

En esta reforma se produce un choque frontal entre los requerimientos jurídicos –registrales- y los requerimientos físicos o geográficos –catastrales- que solo puede solventarse haciendo primar la óptica jurídica sobre la física, dado que es el presupuesto de la misma.  

El hecho de que en muchos países se olvide este presupuesto, la prevalencia de lo jurídico sobre lo geográfico, se debe a la facilidad de implantar proyectos de modernización técnica centrados en los aspectos geográficos, frente a la complejidad extraordinaria de los proyectos de modernización jurídica. Pero lo cierto es que la modernización geográfica produce efectos aparentes y limitados mientras que la modernización jurídica supone un verdadero cambio estructural que produce efectos permanentes a largo plazo.

Pensemos que carece de toda importancia identificar con absoluta precisión un cierto terreno cuando no sabemos, desde el punto de vista jurídico, si ese terreno, desde el punto de vista registral y judicial, puede decirse que tiene cierto dueño y que tiene cierta extensión.

Desde un punto de vista más profundo, en la determinación de esfuerzos y prioridades, es preciso hacer algunas reflexiones previas. La existencia del registro es posible al margen del sistema de identificación de la realidad física. El registro siempre ha publicado la titularidad sobre los inmuebles: en el pasado, cuando casi toda la contratación se producía entre sujetos conocidos entre sí, no era difícil identificar el objeto. Una vez que se extiende la contratación entre desconocidos, perdida ya la inmediación con el inmueble, es cuando se produce la necesidad de una identificación más objetiva. El hecho de que en la actualidad se precisen sistemas de identificación objetiva, unido a la posibilidad real de uso de sistemas tecnológicos, a veces hace que se centre todo el esfuerzo en este aspecto, cuando el mismo sólo puede desarrollarse y evolucionar sobre la base de una previa determinación exacta e inatacable de la titularidad.  

En efecto, en los últimos tiempos la mayoría de los procesos de modernización de los registros de la propiedad vienen poniendo el acento en los aspectos cartográficos, centrados en la identificación gráfica de los inmuebles mediante el uso de sistemas de información geográfica -herramientas GIS en lengua inglesa-.

No se pone en duda la importancia de estos aspectos para una correcta identificación de los inmuebles, ni las amplias posibilidades de desarrollo de capas de información asociadas en los sistemas GIS. Incluso podemos decir que este es un desarrollo imprescindible llegado el momento adecuado.

El problema es que este tipo de desarrollos sólo tiene verdadero sentido cuando el aspecto jurídico ha sido previamente resuelto de una manera satisfactoria.

De nada sirven costosas inversiones en sistemas GIS y en ortofotos de gran precisión, si no tenemos un pronunciamiento claro y definitivo, no cuestionable, sobre la pertenencia de los terrenos a su propietario. La única razón o motivo que permite decir que aquí acaba una finca y empieza otra, es que pertenece a distinto dueño. Solo la propiedad da sentido a distinguir, en el espacio continuo del suelo que constituye la realidad física, la existencia de inmuebles diferenciados.

Cuando la definición de la propiedad, entendida como pertenencia jurídica de un inmueble a un propietario, no es segura, depende de la intervención judicial y de los criterios de los tribunales, nos encontramos ante una enfermedad que se contagia a la identificación gráfica de la finca correspondiente. Debemos asegurar primero de manera inatacable que la finca pertenece a su dueño de la forma que publica el registro, para luego proceder a identificar de manera gráfica el espacio físico exacto sujeto a este derecho de propiedad.

Las consecuencias institucionales de estas reflexiones son muy claras: las leyes deben establecer que el Registro produzca certeza absoluta sobre la pertenencia de los inmuebles a sus titulares registrales. Para poder atribuir este potente efecto a la inscripción registral, es preciso que los registradores sólo puedan inscribir los derechos de propiedad y demás derechos reales en el registro tras calificar que se han cumplido todos los requisitos legales de forma y de fondo, de manera que el derecho inscrito pueda ser considerado legalmente válido y perfecto, con independencia tanto del contenido del documento que haya servido de base para la inscripción, como de la existencia de otros documentos relativos a derechos que no hayan sido inscritos.

Una vez inscrito el derecho de este modo y con estos efectos, será el momento de centrarse en la identificación gráfica de la realidad física mediante sistemas GIS. 

Javier de Angulo Rodríguez

Registrador de la Propiedad
Sta. Lucía de Tirajana (Gran Canaria)
España

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